Mercado Imobiliário: Além dos Fundos, Onde Investir?

Em um cenário de desafios macroeconômicos, o setor imobiliário brasileiro mantém sua força, oferecendo diversas possibilidades de investimento.

Contexto Atual do Mercado Imobiliário em 2025

O mercado imobiliário brasileiro segue aquecido mesmo com juros elevados e pressão sobre crédito. No primeiro trimestre de 2025, as vendas de imóveis residenciais cresceram 15,7% em relação ao ano anterior, atingindo 102.485 unidades vendidas em 221 cidades.

Os lançamentos registraram alta de 15,1% versus o 1T24, com 84.924 novas unidades, embora tenham caído 28,2% em comparação ao último trimestre de 2024. Já a oferta final recuou 4,6% em um ano, totalizando 287.980 unidades disponíveis.

O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) continuou como motor do setor, respondendo por 53% dos lançamentos e 47% das vendas no período. A recente ampliação para a Faixa 4, com imóveis de até R$ 500 mil, deve impulsionar ainda mais a demanda até o fim do ano.

Dados da CBIC indicam que, no primeiro semestre de 2025, os lançamentos residenciais subiram 6,8% em relação ao mesmo período de 2024, alcançando 186.547 unidades, enquanto as vendas cresceram 9,6%, totalizando 206.903 imóveis. A oferta de imóveis novos, porém, caiu 4,1% entre junho de 2024 e junho de 2025.

Regiões como Nordeste e Norte despontaram com altas expressivas, de 27,3% e 16,5% nas vendas, respectivamente. O Índice de Demanda Imobiliária (IDI-Brasil) destacou Curitiba, Goiânia e São Paulo como os mercados mais atraentes para investimento.

Apesar da Selic em patamar historicamente elevado, estimativas indicam queda para cerca de 12% nos próximos meses, o que tende a aliviar o custo das parcelas e estimular segmentos de médio e alto padrão.

Formas Clássicas de Investir em Imóveis

Antes de explorar alternativas além dos FIIs, é importante entender as modalidades tradicionais de exposição ao setor.

Investimento direto em imóveis físicos envolve a compra de propriedades residenciais ou comerciais visando renda de aluguel ou ganho de capital na revenda. Porém, apresenta desvantagens significativas:

• Alto custo de entrada com necessidade de capital substancial e custos de transação (ITBI, escritura, cartório).

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) surgiram como alternativa para quem busca exposição ao setor com valores menores, muitas vezes abaixo de R$ 100 por cota, e maior liquidez:

• Fundos de Renda/Tijolo: shopping centers, lajes corporativas, galpões logísticos.
• Fundos de Papel: títulos de crédito imobiliário (CRI, LCI).
• Fundos de Fundos (FoFs) e Fundos de Desenvolvimento, que participam de projetos em construção.

Entre as vantagens dos FIIs estão a diversificação setorial e geográfica, renda mensal isenta de IR para pessoa física e ausência de preocupações com administração de imóveis. Porém, é preciso considerar riscos como vacância, oscilação de preço de cotas e risco de crédito nos FIIs de papel.

Alternativas Dentro do Setor: Além dos FIIs

Para investidores que desejam aprofundar sua exposição ao mercado imobiliário, existem opções que vão além de fundos negociados em bolsa.

Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI) oferecem rendimento atrelado ao mercado imobiliário, com prazos e liquidez variados, além de isenção de IR em muitos casos.

Crowdfunding imobiliário tem ganhado popularidade, permitindo aportes menores em projetos de incorporação ou reforma, com potencial de retornos acima do mercado.

Fundos de desenvolvimento e condomínios de loteamentos fechados também se destacam, pois possibilitam participação em projetos desde a fase de terraplanagem até a comercialização das unidades.

Opções em Outras Classes de Ativos

Investidores também podem complementar o portfólio com ativos correlacionados ao imobiliário ou que ofereçam diversificação e proteção contra ciclos econômicos.

Ações de empresas de construção civil e incorporadoras permitem capturar valorização de mercado quando há expansão do setor. ETFs imobiliários, especialmente os listados no exterior (REITs), trazem exposição internacional e variação cambial.

Debêntures incentivadas, direcionadas a projetos de infraestrutura urbana, podem oferecer isenção de IR e rendimento estável. Fundos multimercado com mandato específico em crédito imobiliário são outra alternativa para quem busca retorno superior à renda fixa tradicional.

Por fim, fundos de private equity especializados em loteamentos e urbanização permitem participação em grandes projetos de valorização de terrenos e desenvolvimento urbano.

Em um ambiente de juros em possível queda, essas classes de ativos podem se beneficiar de maior confiança do consumidor e estímulo à construção civil.

Conclusão

O setor imobiliário em 2025 mostra-se resiliente e cheio de oportunidades. Além das modalidades clássicas, como imóveis físicos e FIIs, há um leque de alternativas para diversificar riscos e potencializar ganhos.

Analise seu perfil de investidor, horizonte de prazo e necessidade de liquidez antes de escolher os instrumentos mais adequados. Seja participando de projetos de crowdfunding, adquirindo CRIs ou apostando em ações e debêntures, o importante é definir uma estratégia coesa.

Com informação, planejamento e paciência, é possível construir um portfólio robusto e aproveitar o momento favorável do mercado imobiliário brasileiro.